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中古マンションって大丈夫?

リノベーションにおいては良質な中古住宅の購入がまず第1段階。リノベーションの必須条件です。

​ただ、住宅選びはたとえ新築の物件であってもリスクと向き合ってそのリスクを知った上での、回避方法を押さえておく事が重要な要素です。このページではリスクと向き合いながら物件選びのポイントをお話しできればと思います。

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中古マンションって大丈夫なの?

中古マンションに関わらず住宅購入において安全性が心配なところです。

まずは永く住み続けることができるかどうか?

安全安心に住み続けることができるのか?

この2つの視点が必要になると思います。

上記2点に絞ってお話ししたいと思います。

 

◯永く住み続けることができるかどうか?

永く住み続けることがどうかを計るバロメーターとしては資産価値があるかどうかという事に置き換えることができます。それはなぜか?では市場価値がない物件て何かと考えると話がわかりやすいです。毎年路線価や公示地価など価格の指標が発表されていますが、下がり続けているところって必ずありますよね?地方の都市中心部以外、東京都区部とその周辺の近隣圏以外。

何が基準かというと、人口動態が減っているところです。

人口動態で減っているところ、もしくは今後減っていく事が見込まれているところです。

マンションでは建物部分の価値は減価償却によって時間経過で減っていきますが、土地としては減ってはいけないと思っております。その視点から見ると、済む場所が大事になります。

◯資産価値を保ち続ける土地とは?

引用:『週刊ダイヤモンド』2018 2/3号 

通勤25分圏外の勝つ街負ける街

路線別 勝つ街負ける街

首都圏街格差プロット図

上記グラフは都心部・準郊外地域での標準偏差をいろいろな項目をもとに路線ごとに順位や勝てる街負ける街を判定した結果です。戸田は結構良い位置にいますね。埼京線の中でも良い数字です。

​これからの不動産選びは投資的観点からも購入を考えた方がよろしいかと思います。永く住み続ける場合も、万が一売却する事になる場合も資産価値が下がらないものが安心して購入できると思います。そういう物件を選ぶポイントは

・資産価値の下がらないエリア選び

・駅からの徒歩距離をアクセスが良い土地を考える

です。以上2点を細かく解説したいと思います。

価格の面でお得に、新築より安い金額で自分の思い通りのリノベーションをするのであれば、こちらは必須の条件です。そういった面からリノベーション向き物件の一つとして築20年をお勧めさせていただいております。

◯価値の下がらないエリア選び

価値の下がらないエリアは要するに、その土地の人口が減らない土地と言い換える事ができます。人口が減っている地方では観光地・別荘地・インフラが整備された土地でなければ価値がなくなっています。値段はつけられていても、買う人がいない。いくら安くても買ってもらえない状況が現実に生まれています。

例え東京の隣の県でも格差は生まれてきています。東京は山手線を中心に電車距離30分圏内駅が一つの目安になると思います。

また、駅からの距離も重要な要素の一つです。投資用アパートなどでは8分以内と言われていますが、自身のお家であれば駅から15分以内が大きな目安になります。

この2点を両方守っていれば10年後20年後の資産価値の下落は無いのではないかと思います。

◯安心安全に住み続けることができるかどうか?

マンションの安全性といえは地震に対するリスクが一番だと思います。

ここで阪神淡路大震災のデータを見たいと思います。

新耐震基準の建物と旧耐震基準の移行期と完全に旧耐震基準の建物の損傷状況をまとめたものをグラフにいたしました。

・結果としては新耐震基準の建物が一番大破・中破が少なかった。

・旧耐震基準の築50年以前の建物では大破・中破の物件が多い。

・​旧耐震の移行期の物件も新耐震基準と比べても大破・中破は多い。

・新耐震の建物でも大破・中破はゼロではない事。

ここで大事なことは安全という観点から見て、新耐震基準のものが望ましい。ただし、設計上の強度だけで全てが地震に耐えられるのか?という点では1.6%の数字からはそうではなく、設計強度だけではない要素が影響する事が想像できます。

その要素としては、地盤の問題、地震の周期と同期してしまう事、建物の形状などにより負荷がかかりやすい場所があるなどが原因として考えられます。

◯安心安全のため管理も大事

リノベーションマンションは管理をみるでもお話をしましたが、管理も大事です。

外装の状態をチェックするだけではなく、設備のメンテナンス・更新状況・ヒヤリングで

チェックすることは、安心・安全に住む事に繋がりますので、是非確認してみてください。

これ以外にもチェックするポイントありますので、詳しくは弊社セミナーでお話をしております。ホームページだけではお話しきれない事もセミナーで聞く事ができます。

是非無料のセミナーにご参加してみてください

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